Dans le premier article, nous avons abord茅 les concepts de base entourant la disposition d'une r茅sidence principale. Maintenant, nous examinerons certains sujets particuliers qui touchent la disposition de la r茅sidence principale.

Annonce du 3 octobre 2016

Exigences relatives 脿 la d茅claration de la vente d'une r茅sidence principale
Le gouvernement f茅d茅ral a apport茅 des changements d'ordre administratif et juridique 脿 la d茅signation d鈥檜ne r茅sidence principale. 脌 compter de l'ann茅e d'imposition 2016, toutes les dispositions de r茅sidences principales devront 锚tre d茅clar茅es sur la deuxi猫me page de l'annexe 3. Un formulaire T2091 est 茅galement exig茅 si vous ne d茅signez pas toutes les ann茅es durant lesquelles vous 茅tiez propri茅taire d'une r茅sidence principale. N'oubliez pas que le formulaire T2091 N'EST PAS transmis 茅lectroniquement avec votre d茅claration de revenus lors de la TED; il doit 锚tre achemin茅 s茅par茅ment par la poste. Pour les r茅sidents du Qu茅bec, vous devrez soumettre le formulaire de d茅signation, TP-274 (par la poste), avec chaque d茅signation, et inclure tous les formulaires f茅d茅raux que vous avez soumis 脿 l'ARC si un choix a 茅t茅 exerc茅 en vertu du paragraphe 2 ou du paragraphe 3 de la section 45 de la LIR f茅d茅rale. Le non-respect de ces r猫gles administratives entra卯nera des p茅nalit茅s, soit le moindre des montants suivants : 100 $ par mois de d茅signation tardive ou 8 000 $ pour l'ann茅e.
Modification apport茅e 脿 la r猫gle du 芦 nombre un plus 禄

Du point de vue juridique, une modification sera apport茅e 脿 l'alin茅a 40(2)b) de la LIR, en ce qui concerne l'茅l茅ment B de la formule relative 脿 la r茅sidence principale, commun茅ment d茅sign茅e comme la r猫gle du 芦 nombre un plus 禄. Tel qu'茅nonc茅 dans l'avis de motion de voies et moyens, l'茅l茅ment B se lira comme suit :

(i)  si le contribuable r茅sidait au 91原创 au cours de l'ann茅e qui comprend la date d'acquisition, le nombre un plus le nombre d'ann茅es d'imposition qui se terminent apr猫s la date d'acquisition pour lesquelles le bien est la r茅sidence principale du contribuable et au cours desquelles celui-ci r茅sidait au 91原创,

d'acquisition pour lesquelles le bien 茅tait la r茅sidence principale du contribuable et au cours desquelles celui-ci r茅sidait au 91原创. 

En vertu du nouveau sous-alin茅a (i), pour toute disposition survenant apr猫s la date de l'annonce (3 octobre 2016), vous pouvez demander la disposition du 芦 nombre un plus 禄 seulement si le propri茅taire r茅sidait au 91原创 脿 la date de l'acquisition du bien. S'il/si elle ne r茅sidait pas au 91原创 脿 cette date, il/elle ne peut plus dor茅navant utiliser la disposition du 芦 nombre un plus 禄 de la formule relative 脿 la r茅sidence principale.

Transfert d鈥檜ne r茅sidence principale 脿 un conjoint - LIR 40(4) [LI 272]

Si le propri茅taire du bien principal transf猫re une r茅sidence principale 脿 son conjoint, que ce soit par l'entremise d'un transfert entre vifs en vertu du paragraphe 73(1) de la LIR au co没t d'origine ou d'un transfert en cas de d茅c猫s en vertu du paragraphe 70(6) de la LIR, le paragraphe 40(4) de la LIR peut s'appliquer 脿 une disposition future du bien. Ce que cette disposition stipule est qu'aux fins d'une disposition future du bien par le conjoint, le conjoint est r茅put茅 avoir poss茅d茅 le bien tout au long de la p茅riode pendant laquelle le propri茅taire l'a poss茅d茅. En d'autres termes, les ann茅es que le conjoint peut d茅signer pour une d茅signation de r茅sidence principale comprennent les ann茅es durant lesquelles le propri茅taire poss茅dait le bien avant le transfert.

Dans le cas d'un transfert d'un propri茅taire d茅c茅d茅 脿 son conjoint (LIR 70(6)), un formulaire T1255 doit 锚tre produit dans la d茅claration finale du propri茅taire d茅c茅d茅 pour d茅signer les ann茅es durant lesquelles il/elle 茅tait propri茅taire de la r茅sidence principale. Une fois que le bien est effectivement c茅d茅, le conjoint peut ensuite ajouter ces ann茅es durant lesquelles le propri茅taire poss茅dait le bien au calcul de l'exemption (茅l茅ment B de la LIR 40(2)(b)).

Dans le cas d'un transfert entre vifs (LIR 73(6)), conform茅ment au paragraphe 2.72 du folio S1-F3-C2, le propri茅taire n'est pas tenu de produire un formulaire T2091 dans l'ann茅e du transfert. Toutefois, l鈥檃uteur du transfert (propri茅taire) devrait, en tout 茅tat de cause, remplir le formulaire de d茅signation et, s'il n'est pas produit par l鈥檃uteur du transfert, il doit 锚tre conserv茅 par le b茅n茅ficiaire (conjoint). Dans l'ann茅e de la disposition, le conjoint produira le formulaire de d茅signation pour les ann茅es durant lesquelles ils 茅taient propri茅taires et y inclura 茅galement le formulaire de d茅signation du propri茅taire produit 脿 la date du transfert.

Changement d鈥檜sage - LIR 45 [LI 281-283]

Un autre aspect important de la d茅signation d'une r茅sidence principale est le changement d'usage du bien. Les r猫gles touchant le changement d'usage s'appliqueront lorsque l'utilisation d'un bien est modifi茅e, par exemple lorsqu'une r茅sidence principale est convertie en immeuble locatif et vice versa.
Changement d'usage d鈥檜n immeuble en entier - LIR 45(1)(a)/LIR 13(7)(a)/LIR 13(7)(b)
Dans le cas o霉 le bien en entier change d'usage, deux sc茅narios peuvent survenir :

1 - Le bien est converti de r茅sidence principale 脿 immeuble locatif - LIR 45(1)(a)/LIR 13(7)(b)
Dans ce sc茅nario, le bien est r茅put茅 avoir fait l'objet d'une disposition 脿 sa juste valeur marchande (JVM) et d'une r茅acquisition imm茅diate 脿 la m锚me valeur (LIR 45(1)(a)). Cette transaction 茅tablit le prix de base rajust茅 (PBR) du bien pour toute disposition future. En ce qui a trait au co没t en capital (LIR 13(7)(b)), le co没t en capital (aux fins du calcul de la DPA) du nouvel immeuble locatif sera le moins 茅lev茅 des montants suivants :  

• la juste valeur marchande

le co没t d'origine plus les gains en capital imposables plus la d茅duction pour gains en capital.
La d茅signation d鈥檜ne r茅sidence principale peut 锚tre utilis茅e pour les ann茅es durant lesquelles le contribuable 茅tait propri茅taire du bien avant le changement d鈥檜sage afin de permettre au contribuable de d茅duire un gain en capital. 

2 - Le bien est converti d'immeuble locatif 脿 r茅sidence principale - LIR 45(1)(a)/LIR 13(7)(a)
Dans ce sc茅nario, le bien est r茅put茅 avoir fait l'objet d'une disposition 脿 sa juste valeur marchande et d'une r茅acquisition imm茅diate 脿 la m锚me valeur (LIR 45(1)(a))/LIR 13(7)(a)).

Changement d鈥檜sage d鈥檜ne partie d鈥檜n immeuble - LIR 45(1)(c)/LIR 13(7)(d)
Dans ce cas, une partie de l'immeuble est utilis茅e 脿 des fins de location, et une partie comme r茅sidence principale. Un changement d'usage survient lorsqu'il y a une hausse ou une baisse du pourcentage d'utilisation d'un c么t茅 ou de l'autre (utilisation 脿 des fins de location ou personnelle). Deux sc茅narios sont alors possibles :

1 - Hausse du pourcentage d'utilisation de la partie r茅sidence personnelle - LIR 45(1)(c)(i)/LIR 13(7)(d)(ii)
Dans ce sc茅nario, le produit de la disposition, pour la partie repr茅sentant la baisse du pourcentage d'utilisation de la partie locative, est r茅put茅 correspondre 脿 la juste valeur marchande du bien. Cette r猫gle s'applique 茅galement en ce qui concerne le co没t en capital (aux fins de la DPA).

2 - Hausse du pourcentage d'utilisation de la partie locative - LIR 45(1)(c)(ii)/LIR 13(7)(d)(i)
Dans ce sc茅nario, le produit de la disposition, pour la partie repr茅sentant la baisse du pourcentage d'utilisation de la partie r茅sidence personnelle, est r茅put茅 correspondre 脿 la juste valeur marchande du bien {LIR 45(1)(c)(ii)}. En ce qui a trait au calcul du co没t en capital (aux fins de la DPA), le co没t en capital de la nouvelle partie locative est la somme des montants suivants (selon LIR {13(7)(d)(i)} :

• Le moins 茅lev茅 des montants ci-dessous :
  • la juste valeur marchande du bien
  • le co没t d'origine (co没t en capital)

Ce montant doit 锚tre multipli茅 par la hausse du pourcentage d'utilisation de la partie locative

• La moiti茅 du
  • montant de la disposition r茅put茅e tel que d茅termin茅 au sous-alin茅a 45(1)(c)(ii) de la LIR

Moins le total des montants suivants :

• le co没t en capital du bien multipli茅 par la hausse du pourcentage d'utilisation de la partie locative
• le double (2X) du montant de la d茅duction pour gains en capital demand茅 (le cas 茅ch茅ant).

Choix selon LIR 45(2) [LI 284] - L鈥檌mmeuble locatif demeure une r茅sidence principale

Advenant un changement d'usage de la r茅sidence principale 脿 un immeuble locatif, vous pouvez choisir de reporter le produit de la disposition r茅put茅e en exer莽ant le choix selon le paragraphe 45(2). Ce choix doit 锚tre exerc茅 par le biais d'une lettre (aucun formulaire officiel n'a 茅t茅 cr茅茅 par l'ARC/RQ) 脿 cet effet, sign茅e par le contribuable et annex茅e 脿 sa d茅claration de revenus pour l'ann茅e durant laquelle est survenu le changement d'usage. En exer莽ant ce choix, vous pouvez d茅signer le bien comme votre r茅sidence principale pour une p茅riode maximum de quatre ans, m锚me si vous utilisez le bien pour gagner un revenu. Cette limite de quatre ans peut s鈥檃ppliquer si (selon LIR 54.1(1)) :

• le contribuable n鈥檋abite normalement pas le logement au cours de la p茅riode vis茅e par le choix, en raison d鈥檜n changement du lieu de l鈥檈mploi (plus 茅loign茅 d鈥檃u moins 40 km) du contribuable ou de son 茅poux ou conjoint de fait;
• l鈥檈mployeur n鈥檈st pas li茅 au contribuable ni 脿 l鈥櫭﹑oux ou conjoint de fait de celui-ci;
• le bien devient par la suite normalement habit茅 par le contribuable au cours de la dur茅e de l鈥檈mploi du contribuable ou de l'emploi de son 茅poux ou conjoint de fait chez ce m锚me employeur ou avant la fin de l鈥檃nn茅e d鈥檌mposition qui suit celle o霉 cet emploi se termine, ou si le contribuable d茅c猫de au cours de la dur茅e de cet emploi.

Il existe des restrictions entourant l'utilisation de ce choix. Conform茅ment au paragraphe 2.49 du folio S1-F3-C2, vous ne pouvez pas demander la DPA pour le bien 脿 partir du moment o霉 est survenu le changement d'usage et pendant la p茅riode pendant laquelle le choix doit rester en vigueur. Cette restriction s'av猫re sens茅e parce que durant la p茅riode du choix, l'immeuble est toujours consid茅r茅 comme une r茅sidence principale et non un immeuble locatif. Si la DPA est demand茅e 脿 l'茅gard du bien, le choix est consid茅r茅 comme annul茅 le premier jour de l鈥檃nn茅e pour laquelle cette d茅duction est demand茅e.
En outre, en vertu du paragraphe 45(2) de la LIR, ce choix ne peut pas 锚tre exerc茅 dans les cas d'utilisation partielle de l'immeuble en tant qu'immeuble locatif (LIR 45(1)c)/LIR 13(7)d)); seuls les changements d'usage en ce qui a trait 脿 l'immeuble en entier sont admissibles (LIR 45(1)a)(i)/LIR 13(7)b)).

Choix selon LIR 45(3) [LI 286.1] - Report des gains en capital d茅coulant d'un changement d'usage d'immeuble locatif 脿 r茅sidence principale

Dans le cas o霉 un changement d'usage est survenu, au cours duquel un immeuble locatif a 茅t茅 converti en une r茅sidence principale, vous pouvez reporter la disposition r茅put茅e d'un changement d'usage en exer莽ant le choix selon le paragraphe 45(3) de la LIR. Ce choix doit 锚tre exerc茅 par le biais d'une lettre (aucun formulaire officiel n'a 茅t茅 cr茅茅 par l'ARC/RQ) 脿 cet effet, sign茅e par le contribuable et annex茅e 脿 sa d茅claration de revenus pour l'ann茅e durant laquelle le bien a fait l'objet d'une disposition d茅finitive. En exer莽ant ce choix, vous pouvez d茅signer le bien comme votre r茅sidence principale pour une p茅riode maximum de quatre ans, avant de l'occuper effectivement comme r茅sidence principale.

En ce qui concerne la DPA, la restriction est la m锚me qu'au paragraphe 45(2) de la LIR, mais de fa莽on inverse : la demande de DPA est impossible pour toute ann茅e d'imposition se terminant apr猫s 1984 et au plus tard 脿 la date du changement d'usage du bien d'immeuble 脿 revenu 脿 r茅sidence principale (LIR 45(4)). Ce choix ne peut pas non plus 锚tre exerc茅 dans les cas d'utilisation partielle d'immeubles en tant qu'immeubles locatifs (LIR 54.1(1)). En outre, ce choix n'est pas valable aux fins du calcul de la r茅cup茅ration aux fins de la DPA.